Avete mai sentito parlare di Rendimento Etico? Si tratta di una piattaforma di lending crowdfunding immobiliare, ideata dall’imprenditore e formatore, Andrea Maurizio Gilardoni, in cui qualsiasi persona può investire una quota per l’acquisto appunto di immobili, a partire dai 500 euro. A differenza di ciò che avviene con l’equity crowdfunding (come ad esempio su Mamacrowd o Crowdfundme), con il modello di lending non si diventa soci di nessuno, ma semplici prestatori di denaro, che poi viene restituito con i relativi interessi stabiliti all’atto della sottoscrizione dell’operazione. In questo contesto, Rendimento Etico propone un modello di investimenti definiti “etici”, in quanto investe in crediti deteriorati, aiutando chi è in difficoltà e rischia di perdere il proprio immobile all’asta.
Una piattaforma che non è di certo l’unica in circolazione ad operare nel suddetto settore specifico. Perché, dunque, ve ne stiamo parlando? Perché negli ultimi mesi si stanno moltiplicando le segnalazioni e le recensioni negative. Basta dare un’occhiata a Google, Trustpilot, Facebook, Reddit o ancora Telegram (dove è nato un gruppo dedicato agli investitori rimasti a bocca asciutta), per rendersi conto che forse non tutto sta funzionando a dovere o comunque come promesso.
Come funziona la piattaforma
Prima di entrare nel merito delle criticità emerse e delle testimonianze raccolte, è doveroso spiegare brevemente come funziona Rendimento Etico. A illustrare la procedura è lo stesso Gilardoni in un video con l’influencer Alberto Naska, di cui avremo modo di parlare anche più avanti:
“Per cominciare a investire è sufficiente collegarsi al sito Rendimentoetico.it, cliccare su Registrati, inserire i propri dati personali e i documenti, e in pochi secondi viene aperto un conto corrente gratuito sulla piattaforma Lemonway. Qui si possono caricare le somme che si vogliono investire su uno dei tanti immobili disponibili sulla piattaforma“. Fin qui, pare tutto molto semplice.
La duplice finalità degli investimenti
Ma quali sono le finalità di Rendimento Etico? Da un lato un fine “etico”, ovvero aiutare persone in difficoltà con i propri immobili: chi si trova sull’orlo di perdere la propria casa all’asta, può affidarsi a Rendimento Etico che acquista l’immobile grazie al denaro degli investitori, salvandoli dalla vendita all’asta (che può comportare implicazioni legali anche a lungo termine, come l’impossibilità di accedere a prestiti e mutui). A quel punto l’obiettivo diventa rivendere la casa al prezzo migliore per consentire ai finanziatori di avere un ritorno positivo del proprio investimento (seconda finalità). Il concetto per Gilardoni è: “Dobbiamo mandare in giro il denaro a lavorare per noi. In banca può solo stare fermo, anzi spesso genera costi, così invece ha modo di crescere”.
Un sistema chiaro e coerente, in teoria, che pare aver funzionato piuttosto bene, fino a circa due anni fa, quando per qualche ragione (non nota) e forse anche per effetto della combo micidiale, fine del super bonus ed esplosione della crisi immobiliare, ha iniziato a vacillare. È da allora che Rendimento Etico collezionare recensioni e testimonianze negative, alcune delle quali sono giunte sulle nostre scrivanie.
Ma abbiate pazienza ancora un attimo. Per comprendere a pieno il funzionamento di Rendimento Etico, è importante ampliare la visione a quell’ecosistema di società, portali e figure che gravitano attorno alla piattaforma.
Chi sono i proponenti?
Dalle testimonianze raccolte, è evidente che una buona parte dei progetti proposti su Rendimento Etico siano di Gilardoni o di società a lui riconducibili (Venere, Mercurio, Urano etc). Altre operazioni arrivano invece da realtà come Klak, società che si occupa di affitti e vendite, di cui Gilardoni è amministratore unico e che fa parte del gruppo Case Italia (precedentemente chiamata Credito Italia), guidato da Lucjiana Lozancic, compagna dello stesso Gilardoni.
Non solo, a proporre progetti sulla piattaforma sono anche i professionisti/imprenditori che hanno frequentato il Club Advanced sempre connesso Maurizio Gilardoni e coordinato dalla Sig.ra Lozancic. Stiamo parlando, per il duo, di una realtà descritta come “l’unica accademia che ti insegna a guadagnare con le case”.
Tra i benefit garantiti dall’accademia c’è la possibilità di proporre le proprie operazioni immobiliari sulla piattaforma di Rendimento Etico.
Alcuni dei partecipanti hanno “la possibilità” di diventare affiliati di Case Italia (di cui Locanzic è amministratore unico). Case Italia è descritta invece come “la prima azienda in Italia dedicata all’imprenditore immobiliare della nuova Era”.
Poi ci sono realtà completamente slegate da questo circuito, che per inserire i propri progetti in piattaforma – qualcuno sostiene – debbano pagare una commissione.
A decidere la fattibilità di tutti i progetti è naturalmente Rendimento Etico, di cui Lucjiana Lozancic è amministratore delegato. La due diligence, a detta di diversi testimoni ascoltati, sarebbe stata sempre “condotta in maniera piuttosto approssimativa”.
A onor del vero, su Rendimento Etico è oggi presente una sezione del sito dove sono riportati tutti gli aggiornamenti effettuati alla piattaforma, in ottemperanza della nuova normativa europea, in vigore da novembre 2023, e quindi anche le novità relative al processo di valutazione dei progetti.
Sempre nell’ambito di tali aggiornamenti, non risulterebbe però alcuna informazione relativa alla politica di gestione dei conflitti di interesse, prevista dalla nuova normativa all’art 8 e riportata nel dettaglio da diverse altre piattaforme di crowdfunding. Come mai?
Ritardi di due anni, propoghe d’ufficio e cause: le testimonianze
Ma veniamo finalmente alle testimonianze. Storie diverse, di grandi e piccoli investitori, tutte unite da due comuni denominatori: enormi ritardi nella resa degli investimenti e difficoltà nell’avere informazioni puntuali e dettagliate. Le richieste di aggiornamento, in alcuni casi, hanno portato anche a conseguenze inaspettate. Basta dare un’occhiata alle recensioni qui sotto riportate.
Marco: 70mila investiti e mai più rivisti
Marco (nome di fantasia) ha investito su Rendimento Etico oltre 70mila euro e, ad oggi, non ha ancora visto tornare sul suo conto nemmeno un euro. “Tutte le operazioni sono in ritardo, a parte una che non è nemmeno cominciata a distanza di anni”. I ritardi vanno da 3 mesi a ben 2 anni.
“A titolo di esempio, vorrei raccontarvi il progetto dell’immobile sito in via Ovada a Milano, proposto da una delle società riconducibili al Sig.r Gilardoni (Plutone srl). Il mio prestito risale a due anni fa, precisamente a ottobre 2022. All’inizio, dagli aggiornamenti sembrava andare tutto bene, col tempo la situazione del progetto si è complicata perché si è presentata la possibilità di ampliare l’edificio precedentemente progettato. Questo ha naturalmente ritardato l’avvio dei lavori. In data 27 giugno 2024“.
In particolare, viene riferito dalle comunicazioni della piattaforma “Il progetto di Via Ovada, che come noto necessita di autorizzazioni e permessi di costruzione, è attualmente in fase di stallo, a causa delle numerose inchieste avviate dalla Procura di Milano per presunti abusi edilizi nella realizzazione delle nuove costruzioni. Per questi motivi siamo costretti a chiedere una proroga di 12 mesi e contiamo sul fatto che le soluzioni introdotte ci portino a valorizzare l’immobile e a rientrare con il Vostro investimento molto prima grazie alla vendita del progetto o alla ristrutturazione del debito. La nuova data di scadenza attesa della proroga diventerà così il 06/07/2025!”.
“Non è purtroppo andata meglio con una società indipendente dal Sig. Gilardoni. È il caso del villino in via Milano, a Cusago” – continua Marco – qui il mio investimento risale al 4 aprile 2022 ed è stato di 2500 euro. Dopo 19 mesi di ritardo, il proponente è letteralmente scomparso. Dopo ben 5 proroghe, l’immobile è stato venduto (rogito del 29/04/24), ma i soldi non sono mai stati restituiti. A distanza di un mese, è arrivato un ulteriore aggiornamento in piattaforma, nel quale si spiegava che la società proponente ha fatto inviare a Rendimento Etico una pec, tramite il suo legale, nella quale affermava di trovarsi in gravi difficoltà economiche, pertanto proponeva un saldo e stralcio. Rendimento Etico ha rifiutato la proposta diffidando la società ad adempiere al contratto di finanziamento sottoscritto. Inoltre ha dichiarato di stare valutando tutte le strade percorribili, per tutelare gli interessi degli investitori. A settembre, ho ricevuto l’ultimo aggiornamento, nel quale mi informavano che la proposta di saldo e stralcio necessitava di ulteriori approfondimenti, ma la società proponente non ha più risposto a nessun tentativo di contatto…e quindi il team di Rendimento Etico, in collaborazione coi legali, sta nuovamente valutando la miglior strada percorribile…”.
Marco non si è fatto scoraggiare e ha tentato di recuperare risposte concrete, inviando diverse email, non solo per il villino di Cusago, ma anche per un altro immobile di Perugia, anch’esso oggetto di ripetute proroghe. Le risposte, però, non gli sono mai arrivate.
“Il vero focus dell’intera questione è che noi investitori abbiamo stipulato dei contratti di lending e non di equity” – ci specifica mostrandosi consapevole del tipo di investimento fallo – quindi i contratti prevederebbero il rimborso a scadenza. Concedere proroghe è un fatto fisiologico e assolutamente tollerabile, se contenuto. Qui però parliamo di ritardi di 2 anni con operazioni mai cominciate. Oltretutto le proroghe non sono state concesse su autorizzazione di noi investitori, ma su decisione unilaterale di Rendimento Etico che, a mio avviso, ha un possibile conflitto di interessi. In pratica si sta concedendo le proroghe da solo, a fondo perduto e a data da destinarsi”, conclude Marco.
Gianfranco: immobile venduto e soldi mai restituiti
Anche Gianfranco (nome di fantasia) attende di rivedere i suoi soldi investiti, nel suo caso, si tratta di circa 5mila euro.
Il caso più eclatante riguarda una casa bifamiliare situata in via Tolentino a Cesena, ci racconta:“Il progetto dell’immobiliare Etica srl è iniziato il 02/02/2022, con una durata iniziale di 12 mesi, ma attualmente è ancora in corso. Ad aprile 2024, Rendimento Etico ha comunicato che la casa è stata venduta, ma il proponente ha trattenuto i soldi, per la necessità di completare altri 2 cantieri, da cui avrebbe ricavato i soldi per rimborsare gli investitori. Nonostante questa società sia proprietaria dei cantieri e di altri immobili, Rendimento Etico non ha intrapreso alcuni pignoramento dei beni o attività di recupero crediti. Sta solo attendendo il completamento dei 2 cantieri che non fanno parte di progetti di R.E”.
Un altro investimento in notevole ritardo è quello di Milano Niguarda, via Frugoni: “Il progetto è iniziato il 20/12/2021 con una durata iniziale di 20 mesi – ricorda Gianfranco – ma attualmente è ancora in corso. Secondo chi lha visto, però, il cantiere non è mai “decollato” e sono stati eseguiti pochissimi lavori. L’impresa appaltatrice per i lavori è in causa con RE, in quanto afferma di vantare ingenti pagamenti arretrati”.
“Sempre a Milano, in via Macchi, un altro progetto iniziato il 06/03/2021, con una durata iniziale di 20 mesi, è ancora in corso e in notevole ritardo. Proposto da Klak srl, ha visto una prima richiesta di proroga di 12 mesi, il primo agosto 2022. Un ulteriore proroga di 7 mesi è stata richiesta in data 20 ottobre 2023. L’ultima scadenza fissata è il 2 marzo 2025”.
“In un ulteriore aggiornamento del 20 maggio 2024 – prosegue l’investitore – è proprio il sig.r Gilardoni a voler chiarire le cause di tutte le difficoltà riscontrate e spiegare perché non sono stati in grado di comunicare con gli investitori, rispettando i tempi stabiliti e la trasparenza necessaria. Rassicura che non c’è alcuna intenzione di scappare, non hanno intenzione di eludere gli impegni, sono al contrario determinati a onorarli e stanno lavorando esclusivamente per questo. Ci sono state problematiche inaspettate e imprevedibili, ma la loro intenzione resta quella di completare le operazioni in corso e restituire il prestito ricevuto. Da allora, fatta eccezione per un aggiornamento del 12 agosto 2024, non abbiamo saputo più nulla”.
Secondo quanto ci riferisce ancora Gianfranco, intanto:”Chi ha visto il cantiere afferma che, nonostante siano trascorsi più di 3 anni, è ancora in una fase embrionale. L’impresa appaltatrice per i lavori è la stessa degli appartamenti in via Frugoni, quindi in causa con RE”.
Un altro progetto, che vede coinvolti diversi investitori e continua a essere oggetto di proroghe è quello della palazzina di via XX settembre a Monza, proposto da Venere srl. Gianfranco ci fa il punto con precisione:“Il progetto è iniziato il 19-01-2021 con la durata iniziale di 18 mesi, ma tuttora è in ritardo. A ottobre 2022 è stata richiesta una proroga di 12 mesi, poi una successiva di altri 10 mesi e ancora un nuovo rinvio con ultima data fissata a marzo 2025. Il Sig.r Gilardoni per spiegare i vari ritardi, negli aggiornamenti, inserisce anche dei video, come in questo caso“.
Infine c’è il progetto di Grottaferrata: “E’ iniziato il 02/06/2021, con una durata iniziale di 22 mesi, ma è ancora attualmente in corso”.
Luigi: Investimenti in ritardo e interessi bloccati
Luigi (nome di fantasia) ha invece investito i propri soldi in 6 progetti diversi. Tutti su Rendimento Etico, per un totale di 4500 euro. Ad oggi 4 sono in ritardo:“Incredibilmente, a settembre, sono rientrato di uno che aveva un ritardo di 18 mesi. Per contro, pochi giorni fa, ho ricevuto un brutto aggiornamento su un altro investimento: intendono prorogare ulteriormente, senza pagare gli interessi!”.
Gianni: 14 operazioni su 20 in ritardo
Gianni (nome di fantasia) ha investito ben 75mila euro su un totale di 20 operazioni. Anche lui ci racconta di tanti problemi e ritardi: “Di queste 14 risultano in ritardo con proroghe di oltre un anno. Le società coinvolte hanno spesso difficoltà economiche. A mio avviso, hanno approvato diversi progetti ai limiti della fattibilità”.
Valeria: ritardi di 22 mesi e pressioni per cambiare una recensione
Valeria (nome di fantasia) ci racconta di aver investito in un progetto, in cui la restituzione del capitale e degli interessi maturati era prevista dopo 24 mesi. Purtroppo, però, anche questi hanno avuto un ritardo di circa 22 mesi per la restituzione anche della sola quota capitale (avvvenuta ad Aprile), mentre degli interessi maturati (quota di 1.280 euro maturati su un investimento di 6 mila euro) “non si vede manco l’ombra. Dicono che arriveranno, che stanno facendo di tutto per vendere gli appartamenti, ma io nutro forti dubbi… Peraltro, con la restituzione del capitale, hanno bloccato la maturazione degli interessi, per cui quella quota di interessi giacenti sul mio ‘borsellino’ all’interno della piattaforma è lì congelata, in attesa di essere restituita”.
Valeria ci informa inoltre di un altro avvenimento: “Mi hanno fatto pressione perché cambiassi la mia recensione negativa: avevo scritto che non mi era ancora stato restituito nulla ed era vero. Qualche giorno dopo la pubblicazione della recensione mi è stato bonificato il solo valore del capitale e per questo ci tenevano che modificassi la recensione, che poi di fatto ho aggiornato”.
Appaltatore: Causa da quasi 2 milioni di euro
Tra le voci raccolte c’è anche un subappaltatore, il quale ci ha raccontato che l’appaltatore di diversi cantieri, con cui ha collaborato, è in causa con società del Sig.r Gilardoni:“Noi abbiamo lavorato su cinque diversi progetti: Carate, Seregno, via XX settembre a Monza, Via Macchi e via Frugoni a Milano e attendiamo pagamenti per 1,7 milioni di euro. Insieme alla società appaltatrice di Milano abbiamo deciso di fare fronte comune: loro hanno proceduto legalmente e noi abbiamo evitato di farlo con loro, con l’obiettivo comune di recuperare entrambi le somme che ci spettano. Attualmente sono in corso dei decreti ingiuntivi. Per noi sono cifre davvero importanti, che ci hanno messo in crisi. Stiamo lavorando comunque su altri cantieri, ma sicuramente stiamo accusando il colpo”.
Ma quanti sono in totale gli investimenti in ritardo?
A questo punto la domanda sorge spontanea.
Per avere un quadro globale dell’andamento della piattaforma, al di là delle numerose testimonianze raccolte e delle recensioni presenti sui diversi portali e social online, abbiamo provato a verificare se sul sito di Rendimento Etico ci fossero dati a tal riguardo. Per quello che si può evincere dalla sezione “Dati e curiosità”, nel 2022, sono stati finanziati 82 progetti, di cui 10 restituiti in anticipo (e in totale); mentre nel 2023 sono stati solo 4 i progetti finanziati, ma se e quali siano stati restituiti non pare sia dato saperlo. Sul 2024, oramai verso la sua fine, non compare invece alcun aggiornamento.
Esaminando i numeri totali della piattaforma, risultano dunque 198 progetti finanziati per un totale di oltre 65 milioni di euro, di cui restituiti 99 per un totale di poco superiore a 27.313.981 milioni.
Di questi, solo 31 sono stati restituiti in anticipo. Tradotto in percentuali, Rendimento Etico avrebbe restituito il 50% dei progetti ed il 41.7% del capitale.
Ci sarebbe, pertanto, ancora una metà praticamente esatta dei progetti in “attesa” (per varie ragioni). Considerato che nel 2023 i progetti finanziati sono stati solo 4 e nel 2024 nessuno, è evidente che la maggior parte di questo 50% arrivi dagli anni precedenti.
Come potete vedere dagli screen, i dati presenti non sono sufficienti a comprendere il reale e completo andamento della piattaforma. Sono gli stessi investitori a evidenziare questo aspetto.
A tal proposito cosa dice la nuova normativa specifica in materia?
- Pubblichino annualmente il tasso di default dei progetti di crowdfunding sulle piattaforme di crowdfunding basato sul prestito almeno nel corso dei tre anni precedenti;
- Pubblichino un rendiconto dei risultati entro quattro mesi dalla chiusura di ciascun esercizio”.
La situazione attuale sta alimentando l’incertezza che da tempo avvolge tutti quegli investitori che ancora oggi attendono, con un ritardo in diversi casi anche di ben due anni, il rientro dei propri capitali investiti. A costoro, Gilardoni ha risposto con un video 4 mesi fa, nel quale parla dei progetti fermi, ma rassicurando: “Non sono scappato”. Chiede scusa per non aver potuto comunicare, in modo chiaro, ma “c’erano delle indagini in corso“.
La posizione di Maurizio Gilardoni
Dopo aver ascoltato numerose testimonianze, abbiamo contattato telefonicamente il Sig.r Gilardoni, affinché potesse rilasciarci la sua replica a quanto riportato sinora. Ebbene la risposta che ci è ha dato è stata abbastanza secca e smarcante:“Non sono parte attiva di Rendimento Etico. Io l’ho soltanto ideato. Poi ho affidato la mia idea ad altri che l’hanno sviluppata”.
Rispetto al fatto che esistono decine di video in cui parla del funzionamento di Rendimento Etico, dell’andamento degli investimenti e dei cantieri, replica: “Per Rendimento Etico ho sempre fatto comunicazione, sono stato diciamo un brand ambassador. Da tempo, però, non me ne occupo più. Bisogna specificare che c’è un prima e un dopo: nel 2019, quando è nato, il crowdfunding non era una realtà regolamentata: chiunque poteva aprire una piattaforma e chiunque poteva proporre i propri progetti. Finché non è uscita la nuova normativa UE sul crowdfunding, ho proposto mie operazioni, perché questo non costituiva alcuna violazione. Dopo l’entrata in vigore, non ho più proposto investimenti delle mie società”.
“È doveroso anche sottolineare – ci tiene ad aggiungere – che Rendimento Etico, con i suoi proponenti, tra i quali ci sono anche io, ha restituito, dall’inizio, oltre 40 milioni di euro. Quindi non ci sono soltanto investitori scontenti. In questo momento, tuttavia, ci stiamo trovando a dover gestire diversi commenti di persone arrabbiate, e lo comprendo bene, ma è importare a tal proposito fare anche un passo indietro: chi ha investito in Rendimento Etico sapeva benissimo sin dall’inizio che si trattava di investimenti ad alto rischio: c’è scritto ovunque che possono perdere tutto il proprio capitale”.
In conclusione ha poi aggiunto: “Recensioni negative e articoli del genere non possono fare altro che peggiorare la situazione e inficiare sul buon esito delle trattative in corso”.
Minacce di diffida da Rendimento Etico
Abbiamo naturalmente provato a rivolgere alcune domande di approfondimento – ad esempio per conoscere la situazione finanziaria attuale della piattaforma e verificare i numeri riferitici da Gilardoni sul totale restituito – anche all’amministratore delegato di Rendimento Etico, Lucjiana Lozancic, ma in cambio abbiamo ottenuto una mail di diffida.
Noi, continuiamo a restare a disposizione, per eventuali repliche “postume”.
Naska: una menzione necessaria
In conclusione, merita una menzione, se pur breve, a margine del mondo Gilardoni Corporate e Rendimento Etico, Naska, atleta e influencer, di cui vi abbiamo parlato all’inizio di questa inchiesta.
Nel corso dei primi anni di attività della piattaforma, lil contet creator ha affiancato Gilardoni, sui social e YouTube, nella promozione degli investimenti proprio su Rendimento Etico. C’è un video in particolare, in cui spiega l’intero ecosistema di imprese con le quali ha lavorato, per portare a termine la sua prima operazione immobiliare.
Da diverso tempo, però, è ormai impegnato nella promozione di altre realtà su cui investire i propri denari. Sarebbe interessante sapere, a fine 2024, cosa lo abbia spinto ad “abbandonare”, almeno in termini pubblicitari, Rendimento Etico. Magari avremo modo di parlarne in futuro.
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